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09 August, 2012

阿茂劏房

最近阿茂的劏房事件又再鬧得熱哄哄,老占暫不評論陳先生的對與錯,反而想和大家探討一下劏房這個現象。

其實劏房並不是什麼新鮮事,香港早在五、六十年代板間房、包租婆、包租公等已經盛行,其中一部經典電影七十二家房客(1973)正是反映當時的社會現象。當時的劏房比現在的還要落後,各租客要share廚房和廁所,因此經常引起住客間的磨擦和沖突,因此而斬死人的個案也時有發生。現在香港的劏房是upgrade版,大家比較注重私隱,所以即使劏房也有獨立的廁所和煮食的地方(但不一定是廚房),雖然空間也是同樣的窄小。

劏房也不是香港獨有,很多大的國際金融中心如倫敦、紐約或東京也有劏房或套房出租。老占也認識一兩位在倫敦的學生朋友是租住套房的,紐約曼克頓的租金太貴,沒有劏房,但鄰近的皇后區我聽說也有不少套房出租。

劏房其實也只是一種經濟活動,它的活動主要取決於供求關系和政府的房屋政策。
願意租住劏房的人,明顯地是希望用可以負擔的租金去租住一個方便上班或上學的居所,而不惜犧牲居住環境和承受存在的風險。現時估計香港現時約有十萬人住在劏房內,明顯地這方面的需求一點也不低。租住劏房的很多是新移民家庭,因為他們未能申請公屋,也有不少是單身人仕,與其山長水遠住在新界花錢花時間去上班,倒不如在市區租住一間細小的套房方便日常上班和工作。

在自由的經濟體系上,有需求自然就有供應。撇開非法僭建不說,劏房的投資回報其實是特別高,而風險則是相對低的。下面我會嘗試舉例以說明之:

假設在九龍市中心有一個800呎舊樓單位,約4000/呎,即市值320萬。如果只租給單一住客,每月約可收15,000租,即每年180,000,回報率約5.6%(不計算稅項和管理費),已經算是不錯的回報。

但假如我們把單位「一劏三」,需要花20萬的改裝費,但每個細單位每月則最少可以收7,000元租金,即每年252,000,回報率就會提升到7.4%。

假如再進取一點,把單位「一劏五」,每個細單位每月收5,000元租金,即每年300,000,回報率就會進一步提升到8.8%。

千萬不要小覷這幾個%的回報率增長,ibank裡年薪一千幾百萬的dealer每天都也只是忙著處理這幾個百份率的事而已。加上樓價上升,投資劏房的回報是非常可觀的。而且在回報率提高的同時風險也降低了,原因是本來風險是集中在單一租客上,劏房後就能分散到不同的租客。以「一劏五」為例,要是其中一位租客出現問題而不能交租,業主仍然能保留80%的租金收入,只是回報率稍為降低而已。

所以老占認為經營劏房絕對不是壞事,反而某程度上它是彌補了政府在房屋政策上的不足,並協助某些住戶解決他們居住的迫切需要。劏房的最大問題是因非法僭建而引起的安全問題,但一單還一單,劏房並不一定和僭建並存,即使有僭建也只要依法檢控就可以了,情況就如在住宅經營私房菜沒有走火通道一樣,並不是什麼彌天大罪。

在未有全面的房屋政策前,政府要取締劏房並不可行。封掉劏房容易,但要在市區安置那十萬租客卻是不可能。所以越來越多業主也了解這個形勢,加入成為劏房業主的行列。
所以老占的結論是經營劏房並不是殺人放火,只是香港一門正常過正常的生意。

說回阿茂,老占就完全不明白他要隱瞞他或者他太太經營劏房的理由。既然法律上經營劏房的公司並不是他持有,即使有僭建最大不了是收幾張告票和把僭建物拆掉,明知給傳媒叮著是躲不了,一早認了就是(我係出租劏房搵錢,你吹咩?)為何要隱瞞?除了是自大和愚昧外,想不到有別的答案。

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